Активно выдавать кредиты на квартиры банки перестали в конце 2008 года, до этого периода на рынке недвижимости до 70% сделок заключалось с помощью ипотечного кредита. С приходом финансового кризиса, стало понятна реальная стоимость жилья. Оформляя кредит на 20-30 лет, заемщики порой и не задумывались о том, какой это огромный срок, и сколько за это время возможно изменений, таких как повышение курса доллара, потеря работы и других непредвиденных ситуаций. Да, можно было понять людей, кто отважился брать банковский кредит в докризисный период: цены росли, и без кредита не возможно было угнаться за ними. Когда кредитование прекратилось, покупатели поняли, что квартиры не стоят тех денег, которые за них просили, и цены медленно поползли вниз.
Финансовому кризису скоро будет два года. Хотя некоторые предприниматели утверждают, что наша страна никогда не выходила из кризиса. За два года банковский сектор немного окреп, но что же все-таки мешает банкам начать реальное кредитование. По мнению редакции Dom.lg.ua на это есть несколько причин:
1) проблемы со старыми кредитами. Просроченная задолженность по ранее выданным кредитам в некоторых банках доходит до 30% от общего кредитного портфеля;
2) сложно определить точную стоимость залога, из-за отсутствия реального спроса;
3) отсутствие заемщиков с хорошими официальными доходами.
Проблемный актив
К сожалению, выявилась такая проблема, как возврат ранее выданных кредитов. Особенно это касается валютных займов, ведь платеж вырос в 1,6 раза. Рассказывает руководитель отдела по возврату долгов одного из коммерческих банков:
“C начала так называемого “кризиса” участились случаи невозврата кредитных средств заёмщиками банков. Одно дело, когда действительно заёмщик по объективным причинам не может выполнять свои обязательства перед банком: сокращение с места работы, резкое уменьшение доходов и увеличения размера взноса по кредиту (касаемо валютных кредитов) и т.д. Другое дело, когда этим начинаются пользоваться непорядочные заёмщики банков. В отличие от первой категории заёмщиков (которые, кстати продолжают искать возможности доп. заработка и стараются сохранить свою репутацию перед банками), вторая категория изощряется любыми способами, чтобы уйти от своих обязательств, пользуясь случаем “кризиса” в надежде, что отказ от выполнения своих обязательств сойдёт им с рук. Имели место случаи фиктивных банкротств, перевод всех активов на родственников (что затрудняет процесс обращения взыскания по решению суда, но не прекращает его), смена номеров телефонов и адресов проживания.
На данный момент возбуждается большое количество уголовных дел по заёмщикам, которые предоставляли “липовые” справки о доходах в банк для получения кредитов со всеми вытекающими отсюда плачевными последствиями (а при своевременном погашении кредита, этот факт мог бы и не выясниться). Имеет место практика, когда должник и поручитель не желавшие погашать кредит, ссылаясь на трудное финансовое состояние, были высажены с самолёта сотрудниками таможенного контроля при попытке улететь на отдых в Турцию (наверно многим хотелось бы иметь такое “трудное” финансовое положение). И таких случаев с каждым днём становится всё больше. Масса случаев, когда после решения суда, Государственной исполнительной службой выселяются из квартир и домов должники, отказавшиеся добровольно реализовать залоговое имущество и максимально погасить задолженность перед банком (а при принудительной реализации размер вырученных средств от продажи на аукционах снижается до 30-40 %). На сегодняшний день банки продолжают идти навстречу заёмщикам, которые действительно хотят выйти из проблемной ситуации путём предоставления различных инструментов, таких как реструктуризация кредитной задолженности, перевод долга на нового заёмщика, а также содействие в поисках покупателей при добровольной реализации залогового имущества”
Цены на недвижимость
Определить реальную рыночную стоимость квартиры сейчас практически не возможно. Да, есть сотни предложений о продаже квартиры, но эти цены отличаются от цен по которым продаются квартиры. Разница между реальной стоимостью и ценой указанной в объявлении может отличаться от 5% до 15%. Естественно в такой ситуации, недвижимость не может выступать “твердым” залогом по кредиту, и банк не захочет брать еще один риск на себя. За время кризиса у банков и так скопилось достаточно «проблемной недвижимости», рыночная стоимость которых значительно ниже, чем сумма выданного кредита.
Потенциальный заемщик
Согласно последним финансовым новостям, население активно возвращало депозиты в банки начиная с весны 2010. Финансовые учреждения даже успели вернуть потерянные объемы, которые вкладчики забрали в конце 2008 – начале 2009 годов. Видя это, банки начали снижать ставки, т.к. платить высокие проценты по депозитам им было не выгодно. Почти два года финансовые учреждения не кредитуют, по крайней мере в тех объемах что было ранее. Соответственно, по мнению Dom.lg.ua банки в ближайшее время начнут кредитовать. Процентные ставки тоже будут падать, потому как заявленные сейчас 20-25% годовых неподъемны для заемщика. Опять же уровень финансового состояния потенциального заемщика значительно снизился, зарплаты “заморозили”. На крупнейшем предприятии Северодонецка ЗАО “Азот” зарплаты также были снижены. Возможность дополнительного заработка у населения уменьшилась.
Мы спросили у риэлторов агентств недвижимости г.Северодонецка:
- “Оформлялись ли за последнее время сделки по покупке квартир через банковский кредит?”. К сожалению почти все ответили, что нет.
- “Многие клиенты обожглись на валютных кредитах, и теперь осторожно к этому относятся, просто спрашивают про условия, но реально никто не оформляет” – рассказывает директор агентства недвижимости “Позитив” Фомина Виктория – “и сами покупатели не особо сейчас рассчитывают на кредит, понимая всю ответственность”. Да и средние ставки 22-25% годовых слишком велики. “Каждые четыре года – новая квартира сверху, кто согласится на такие условия?” – говорит Надежда, риэлтор агентства недвижимости “Регион”
В Северодонецке на август 2010 года предлагали кредит на жилье следующие банки:
Кредитпромбанк, Universal bank, Укргазбанк, Индэкс-банк, Укрсоцбанк, Приватбанк, Ощадбанк, Ерсте банк, банк “Таврика”, УкрСиббанк. Процентные ставка колеблются от 17,2 до 26% , срок кредита от 5 до 20 лет, и первоначальный взнос от 30 до 50%. Правда, условия у всех индивидуальные, обязательно нужно узнавать все нюансы при обращении в банковское учреждение.
Единственное что можно признать, банковские кредиты будут тем рычагом, который вытянет рынок недвижимости Украины из кризиса. Ведь от оживления рынка жилья выигрывают практически все.
Редакция dom.lg.ua хотела бы услышать Ваше мнение, уважаемые читатели, об ипотечных кредитах: возникали ли у вас проблемы при погашении, а если и возникли, шел ли вам банк навстречу? А может есть мнения читателей, которые уже погасили кредиты, посоветовали бы вы воспользоваться кредитованием? Также интересно мнение потенциальных заемщиков, как будут выбирать банк и каковы критерии при выборе банка (низкая процентная ставка, посоветовали знакомые, длительный срок кредитования, качественное обслуживание клиентов). Ждем ваших мнений.
Источник: dom.lg.ua – портал недвижимости Северодонецка
Считаю, что для возврата к активному кредитованию населения, необходимым условием является активный возврат ранее выданных кредитов. В Украине большинство банков с иностранным капиталом и акционеры не особенно спешат вливать доп. средства в свои дочки, пока не будут возвращены старые. Это палка о двух концах. Поэтому необходимо чёткое гос. регулирование процедур взыскания проблемной задолженности с мин. сроками рассмотрений в судах исков поданных банками, а не как сейчас – несколько месяцев! За это время недобросовестные заёмщики успевают избавляться от всех активов и на момент принятия суд. решения часто бывает, что или взыскивать нечего (особенно это касается автотранспорта) или, если это предмет ипотеки, рыночная стоимость залогового имущества значительно уменьшилась в связи с варварским вмешательством должника (разбираются дома, в квартирах снимаются окна, радиаторы и т.д.)…
Пусть банк принимает погашение по дол.кредитам по курсу 5.05, такой ведь прописан в кредитных договорах.
У большинства заемщиков то доход в гривне, и приходится покупать доллары в 1,5 раза дороже.
Действительно, когда я брал кредит, то курс доллара был не более 5,05 и я рассчитывал, что за месяц буду отдавать одну сумму с рачетом на жизнь (кстати немаловажно – банк тоже ведь выдавал кредит с расчетом что опред. сумма должна оставаться человеку на жизнь, почему же теперь они об этом молчат?). А теперь я отдаю всю зарплату, и где же гуманность банка, на какие деньги я живу? У меня маленький сыночек и жена. А какие цены за коммун. услуги сейчас… Вот и судите сами, а банки плачут, все от них скрываются видители. Жить не за что. Где же српаведливость. Почему нет управы на банки. Ведь по хорошему я должен платить по курсу 5,05 а не по 8 и более. Сил нет больше просто и таких как я много. А банки бедненькие плачут…
Насчёт курса 5,05 – считаю это утопией! Во-первых в договоре сам курс погашения прописан быть не может (скорее речь идёт о курсе НБУ на тот момент или коммерческом курсе на момент выдачи кредита), во-вторых: возникает вопрос – а нацбанк тогда по какому курсу будет продавать коммерческим банкам доллар или ещё кто? Банки в убыток себе работать не должны и не будут, в противном случае финансвой системе страны придёт полный… Это должны понимать как правительство так и граждане. Я сам являюсь “счастливым” обладателем валютного кредита и считаю, что в данной ситуации, надо думать как увеличивать свои доходы, а не жить вчерашним днём!!!
То, что большинство людей оказались в трудном финансовом положении – это правда. Но так же правда и то, что подавляющее большинство этих людей ничего не хотят предпринимать и не предпринимают в своей жизни, чтобы изменить ситуацию к лучшему. Для них гораздо проще плакаться, что у них маленькая зарплата, обвинять всех и вся кругом: банки, государство, предприятие где они работают, “подводные камни” в их жизни и т.д. Самое главное заблуждение, что нам кто-то, что-то должен. Нам никто ничего не должен , ровно как и мы никому. Поэтому только мы сами должны брать ответсвенность за свою жизнь, поступки, будущее детей, близких в свои руки! А то получится, что вырос ребёнок и спрашивает: “папа, а почему мы так плохо живём?”. А папа гордо ответит: “потому сынок (или дочка), что я взял 20 лет назад кредит на наше жильё по курсу 5.05, а через год он стал 8. Вот я и жду всю жизнь, когда понизится курс…” И банки на самом деле не плачутся, а констатируют факты. А вот плачутся как раз те, кто ждёт “манны небесной” и тратят на это всё своё время, вместо того, чтобы искать пути решения проблемы, а не обходить её… Проблемы и неудачи – это наши друзья – они делают на сильнее (или слабее) и увеличивают наш опыт. И напоследок – кто должен был семь раз отмерить и один раз отрезать перед тем как брать кредит? Банк или всё-таки заёмщик? Банки тоже виноваты перед собой за безответственное кредитование, но они и расхлёбывают сегодня это сполна.
Странные Вы всё таки. За всю жизнь не взял ни одного кредита, хотя сам гуляю по съёмным квартирам. Причём несколько лет назад было заманчиво… но послал куда подальше, и правильно сделал. Вот фотик у меня щас сдох, и позарез нужен новый. И что? Бегу в кредит брать, или долги собирать? Нет уж! Работать, работать, денег заработать а вот тогда можно и фотик покупать.
Сами виноваты, а теперь жалуетесь.
Правильно Валерий сказал – никто Вам ничего не должен. Вот и сами живите так чтобы никому ничего должным не быть. Так нет же народу хочется жить лучше, чем можется. Это мне уже напоминает другое: украл-погулял-в тюрьму, украл…
Пока что я прилежно выплачиваю кредит и проценты, для этого пришлось увеличивать свои доходы, но дело то не в этом. Конечно никто не живет вчерашним днем и следуем поговорке – Что делается – все к лучшему. Но все таки, где же справедливость… Даже заемщики “счастливые” обладатели валютных кредитов защищают банки (что то здесь не то…). По ходу заказная статья в пользу несчастных банков. Все это называется – Система. В нашей стране люди уже не расчитывают на помощь государства, люди расчитывают только на свои силы! Но очень скоро всё изменится…
Ivan, статья не заказная, банки абсолютно никто не защищает. Просто интересно мнение людей кто оформил кредиты в валюте, как другие банки идут на встречу. Ivan, а вы пробовали взять в банке “кредитные каникулы”? Просто если в период кризиса банки не будут давать и отсрочку по платежам, то здесь конечно нужно обвинять только банки. Я слышал во многих банках у кого валютные кредиты переводят в гривну. Может это будет выход для вас?
Ivan, вы пишете “но очень скоро все изменится” , а что должно произойти? может революция готовится, а мы и не знаем.
Отсрочки выглядела в следующем виде – в течение полугода платите только проценты, а тело кредита потом. И разве это дельное предложение, учитывая то, что проценты составляют в 4 раза большую сумму, при этом кредит будет стоять на месте. Как говорится Банк себя не обидит. Или предложение перейти на аннуитетную систему – это уже слишком. Банк абсолютно не идет на уступки. Их все предложения выгодны только им но никак не заёмщику.
Ivan, а какой вы видите выход из ситуации? я слышал в Испании дают отсрочку на 1-2 года, где заемщик вообще ничего не платит. Почему у нас на такое не идут
Банки действительно никто не защиащает. То, что вы выполняете свои обязательства перед банком это только Вам плюс! Просто нужно понимать, что банк – это не благотворительная организация, а коммерческая структура! И одна из её целей – конечно же прибыль и стабильность , как и у любой другой организации.
Я рассуждаю как предприниматель, а не просто как потребитель. С точки зрения потребителя всегда все будут виноваты:) Конечно нам бы хотелось более лояльных шагов со стороны банков, но, как говорится: “маємо, що маємо” Поэтому надо исходить из того, что есть и ивлекать уроки на будущее! …а стабилизацией ситуации в первую очередь должно заниматься правительство и мы с Вами – так, как мы есть часть нашего государства.
На сегодня всего 16 % трудоспособного населения США занято производством товаров, и это число все время снижается. Поэтому курсы евро и иены будут расти, несмотря на попытки их снизить, а курс доллара верно и неуклонно будет падать и будет падать до момента, пока не рухнет. А рухнет он тогда, когда достаточное количество крупных владельцев долларов вдруг забеспокоятся: а не пора ли их обменять на евро? И вот тогда, узнав об этом, все бросятся обменивать доллары на настоящую валюту, после чего от американского доллара останется несколько тысяч тонн серо зеленых бумажек.
не согласен за доллары, один знакомый давно занимается бизнесом, и чувствует все ситуации происходящие в стране на уровне внутренней интуиции наверное. Он еще в начале 2008 года говорил что цены на квартиры упадут. Тогда не верилось, когда цена на квартиры за год в два раза выростала. А оказался прав, так же и про доллар говорит. Все сбережения кучки людей которые управляют мировыми финансовыми потоками находятся в долларах. Поэтому думаю доллар и будет мировой валютой и дальше.
А по квартирам он говорит цена и дальше будет падать. А успокоится все где то через годик. Так что посмотрим
Это большая тема для спора (доллары), мне лично трудно прогнозировать даже на основании специалистов в этой сфере. Правду знают только посвященные (Мировой банк, массоны и тд и тп). Как можно было семь раз отмерить и один раз отрезать, когда брал кредит на жилье. Ведь никто не знал такого поворота и сейчас не знает… Поживем – увидим. Если кто верит, то ведь скоро 2012 год! И надо думать уже не о деньгах, а о духовном самосовершенствовании. Материальный мир отходит на другой план!
Интересно, я даже и не думала об этом